Популярные рубрики

  • Португали: "Покупка недвижимости в Испании", IR #26, 2016-2017
  • Франция: "Покупка недвижимости в Испании", IR #26, 2016-2017
  • Кипр: "Покупка недвижимости в Испании", IR #26, 2016-2017
  • Греция: "Покупка недвижимости в Испании", IR #25, 2016
  • Хорватия: "Покупка недвижимости в Германии", IR #25, 2016
  • Италия: "Покупка недвижимости в Испании", IR #25, 2016
  • Испания: "Покупка недвижимости в Испании", IR #24, 2015-2016
  • Германия: "Покупка недвижимости в Германии", IR #24, 2015-2016
  • Швейцария: "Покупка недвижимости в Швейцарии", IR #23, 2015
  • ЧИТАЙТЕ онлайн версию журнала
    International Residence №27:

    Все номера: PDF-версии журнала International Residence
                          Html-архив журнала International Residence


КОНСУЛЬТАЦИИ С ЭКСПЕРТАМИ

Опубликовано в журнале International Residence #22 (2014-2015 г.)

Консультации с экспертами

Журнал International Residence обратился к экспертам рынков недвижимости Испании, США, Северного Кипра, Германии и Болгарии с вопросами о приобретении здесь собственности. Специалисты подскажут, на какой бюджет нужно рассчитывать россиянам при покупке недвижимости в популярных сегодня местах для отдыха и инвестиций, обсудят условия получения ВНЖ и ПМЖ, перспективы учебы и работы для иностранцев. На профессиональных консультациях читатели узнают об основных требованиях и ограничениях для покупателей, затратах времени на приобретение собственности, а также дальнейших налогах и платежах.


ИСПАНИЯ


Элина Сиванкова Консультант: Элина Сиванкова, к.э.н.
Должность: директор, партнер,
Компания: InvestPravo Property,
Контакты: +7 916 500 00 04,
+34 633 74 7 704,
sale@ip-property.com.
www.ip-property.com



— В каком районе, городе Испании сейчас целесообразно покупать недвижимость с точки зрения инвестиций? Где и что россияне покупают для собственного отдыха?

— Выбирая объект инвестирования, необходимо понимать его ликвидность в текущий момент и в случае падения рынка. С точки зрения перепродажи наша компания рекомендует приобретение, реконструкцию и продажу старого жилья в престижных районах таких городов, как Барселона и Марбелья (вложение от 1 млн евро, срок реализации проекта — 1 год, рентабельность около 20 % годовых). С точки зрения коммерческой деятельности мы предлагаем приобретение готового бизнеса в крупных городах с хорошим туристическим потоком, таких как Барселона и Мадрид.

Для собственного отдыха россияне покупают недвижимость на всех побережьях Испании и в большинстве своем подходят к этому эмоционально — приобретение «второго дома» возле моря с комфортным климатом рассматривается как вложение в свое здоровье, здоровье своих детей, здоровье своей семьи.


— На какой бюджет нужно рассчитывать, приобретая недвижимость: квартиру с 1, 2 спальнями или отдельный дом в популярном сейчас районе Испании?

— Бюджет покупки зависит от предпочтений и финансовых возможностей каждого покупателя. Эксклюзивную недвижимость в элитном сегменте правильнее смотреть на побережье Коста-дель-Соль в окрестностях Марбельи. Стоимость апартаментов с 2 спальнями в известном районе Пуэрто-Банус в престижных комплексах на первой линии начинается от 1,5 млн евро, на второй линии можно приобрести апартаменты площадью 177 кв. м за 680 000 евро. Апартаменты в хороших комплексах на гольф-полях предлагаются за 200 000-350 000 евро.

Стоимость вилл хорошего качества с красивым видом на море площадью от 500 кв. м начинается от 3,5 млн евро.
Более доступными предложениями располагает побережье Коста-Бланка, апартаменты хорошего качества в пешей доступности от пляжа можно приобрести от 1500-2000 евро / кв. м, дома от 350 000 евро.
В Барселоне стоимость апартаментов зависит от района. В среднем квартиру с 2 спальнями оценивают в сумму от 350 000 евро.


— Каковы условия получения ВНЖ и ПМЖ в Испании?

— В Испании сейчас возможно получить вид на жительство без права на работу, для чего необходимо предоставить определенный комплект документов: наличие недвижимости в собственности, подтверждение финансовой обеспеченности, отсутствие судимости, отсутствие задолженности перед государством и т. д.

Также действует инвестиционная виза, которая выдается быстрее, и список требуемых документов короче. По ней необходимо вложить в недвижимость от 500 000 евро на каждого собственника, вписанного в договор купли-продажи, или от 1 млн евро в качестве инвестиции в экономику Испании.


— Насколько реальны перспективы учебы и работы для иностранцев, обладателей недвижимости в Испании?

— Учеба и работа для иностранцев в Испании не связана с владением недвижимостью в стране, для этого достаточно иметь ее в долгосрочной аренде. Получить рабочую визу трудно, необходимо быть специалистом, которого сложно найти на местном рынке.


— Каковы основные требования, ограничения для иностранцев, заключающих сделку для покупки земли и недвижимости в Испании?

— Согласно законодательству Испании недвижимость (в т. ч. земельные участки) можно приобрести как на физическое, так и на юридическое лицо. Для этого открывается счет в испанском банке, и получается номер иностранца (NIE). Также в отличие от многих других стран нерезидент может приобрести на свое имя автомобиль.


— Сколько времени занимает процедура покупки недвижимости в Испании?

— С момента выбора недвижимости и внесения резерва (подписания договора резерва) до подписания нотариального договора купли-продажи (купчей) без использования ипотечного кредитования можно провести сделку за 3-4 недели (с ипотекой — 6-8 недель). Основное время уйдет на авторизацию банковского счета в испанском банке и перечисление на него денежных средств. Параллельно в течение недели получается номер иностранца (NIE). При подписании договора у нотариуса де-факто покупатель становится владельцем, т. к. получает ключи от недвижимости. Де-юре он становится собственником еще через 1-3 месяца, когда будет оформлена смена владельцев в государственном реестре, и получена Nota simple (выписка из госреестра) с данными нового владельца.


— Какая сумма уйдет на оплату всех необходимых налогов при покупке недвижимости в Испании? Каковы последующие и коммунальные платежи?

— При приобретении недвижимости от застройщика к стоимости покупки необходимо добавить около 11,5-12 % (НДС — 10 %, гербовый сбор, нотариус и сбор в регистр собственности). При покупке вторичной недвижимости в Испании ставки налога на право перехода собственности отличаются в зависимости от побережий — от 8 % до 10 % по прогрессивной шкале, итого к стоимости покупки надо добавить около 8,1-9 %.

Если покупатель привлекает к оформлению сделки адвоката, то стоимость его услуг составляет около 1 %. Оформление ипотечного кредитования стоит около 1 %. В дальнейшем владелец испанской недвижимости несет ежегодные расходы и ежемесячные.

Ежегодные расходы — это уплата налога на недвижимость, налог на нерезидента и налог на вывоз мусора. Налог на недвижимость рассчитывается от кадастровой стоимости по специальной формуле с учетом различных факторов, таких как местонахождение, состояние дома, год постройки и т. д. (например, на апартаменты с 3 спальнями стоимостью 400 000 евро — налог 700 евро / год).

Налог на нерезидента — обращаю на него внимание, т. к. не все о нем знают. Если его не оплачивать — будут штрафные санкции. Он составляет около 0,5 % от кадастровой стоимости объекта. Налог на вывоз мусора составляет от 50 до 200 евро / год.

Ежемесячные расходы: оплата комунидад (уборка, содержание территории, подъездов) и коммунальных платежей (вода, электроэнергия, интернет) — зависят от инфраструктуры комплекса и площади апартаментов, от 100 до 1000 евро / месяц. Стоимость обслуживания вилл индивидуальна.


США


Раиса Кириченко Консультант: Раиса Кириченко.
Должность: брокер, лицензия #01864036.
Компания: Equity California Real Estate.
Контакты: +1 858 232 42 80;
Raisa@HomesBoutique.com.
www.Equity-USA.com


— В каком штате, городе США сейчас целесообразно покупать недвижимость с точки зрения инвестиций? Где и что россияне покупают для собственного отдыха?

— По оценке NAR (National Association of Realtors of the USA), наиболее привлекательными районами с точки зрения инвестиций по-прежнему остаются динамичные штаты США: Флорида (23 %), Калифорния (14 %), Техас (12 %), Аризона (6 %). За последний год уровень иностранных инвестиций вырос на 35 % и составил 92,2 млрд долларов (в прошлом году он составил 68,2 млрд долларов). Иностранных инвесторов привлекают прежде всего доступные цены и экономическая стабильность. В пятерку самых популярных у инвесторов городов вошли Лос-Анджелес, Майами, Лас-Вегас, Орландо и Нью-Йорк.

42 % иностранцев покупают недвижимость для постоянного проживания, нерезиденты с ограниченным 6-месячным сроком пребывания в стране покупают дома для отдыха или для сдачи в аренду. 54 % всех международных сделок пришлось на Канаду, Китай, Мексику, Индию и Великобританию. Но абсолютным лидером в долларовом выражении является Китай с общей долей в иностранных вложениях за последний год в 22 млрд долларов со средней стоимостью дома 560 000 долларов.

Россияне предпочитают покупать в штатах с хорошим климатом, перспективами для бизнеса и лучшими университетами для образования детей. Конечно же, это Калифорния, Восточное побережье (район Нью-Йорка, Бостона).
Недвижимость во Флориде более доступна по ценам, да и путь от Москвы до Майами значительно короче, но климат там намного более жаркий и влажный, особенно летом.


— На какой бюджет нужно рассчитывать, приобретая недвижимость: квартиру с 1, 2 спальнями или отдельный дом в популярных сейчас городах США?

— Стоимость жилья (домов, кондо, таунхаусов) еще остается ниже пика 2006 г. на 18 % и в среднем составляет 223 300 долларов, но существенно разнится по стране.


— Каковы условия получения ВНЖ и ПМЖ в США?

— Покупка недвижимости, к сожалению, не сопровождается автоматическим получением вида на жительство в США, но с целью стимуляции рынка недвижимости был предложен закон сенатора Чака Шумера (Senator Chuck Schumer) и представителя Мази Хирона S.1746 и Н. R. 3341. По этим условиям иностранцы, покупающие недвижимость в США, могут получить иммиграционную визу инвестора, известную как EB-5 Immigrant Investor Visa. Грин-карта будет выдана на самого инвестора, супругу / супруга, детей в возрасте до 21 года.

Этот закон существует с 1990 г. и осуществляется через U. S. Citizenship and Immigration Service (USCIS) — Службу по гражданству и иммиграции США, позволяющую иностранным инвесторам получить визу EB-5 при условии создания не менее 10 рабочих мест в США и инвестирования в различные проекты от 500 000 до 1 млн долларов. Более подробную информацию можно получить на правительственном сайте www.uscis.gov.


Средняя квартира / дом с 2-3 спальнями по ценам на июнь 2014 г.:
Лос-Анджелес — район Лонг-Бич, Сан-Диего (Калифорния) — 499 000 долларов
Чикаго (Иллинойс) — 234 000 долларов
Даллас (Техас) — 248 000 долларов
Лас-Вегас (Невада) — 189 900 долларов
Денвер (Колорадо) — 352 000 долларов
южный пригород Лос-Анджелеса — Оранж-Каунти — 645 000 долларов
Сан-Хосе — район Силиконовой долины (Калифорния) — 715 000 долларов
Сан-Франциско (Калифорния) — 899 000 долларов
Финикс (Аризона) — 257 000 долларов
Филадельфия (Пенсильвания) — 187 000 долларов


— Насколько реальны перспективы учебы и работы для иностранцев, обладателей недвижимости в США?

— Возможность учебы и работы иностранцев в США не зависит от наличия недвижимости в стране. Соответственно, для учебы в США надо получить студенческую визу, а для работы — рабочую.


— Каковы основные требования, ограничения для иностранцев, заключающих сделку для покупки земли и недвижимости в США?

— Особых ограничений для иностранцев при покупке недвижимости, открытии счета не существует.


— Сколько времени занимает процедура покупки недвижимости в США?

— Покупка недвижимости занимает от недели до 45 дней, в зависимости от формы финансирования сделки. Основные покупки иностранцами осуществляются за наличные, без кредитного финансирования. В Калифорнии услуги риэлтора при покупке недвижимости оплачиваются только продавцом.


— Какая сумма уйдет на оплату всех необходимых налогов при покупке недвижимости в США? Каковы последующие и коммунальные платежи?

— В среднем ежегодный налог на недвижимость составляет 1,1 % от стоимости объекта, но этот процент может разниться по стране.


СЕВЕРНЫЙ КИПР


Светлана Алешкевич Консультант: Светлана Алешкевич.
Должность: менеджер по продажам и маркетингу,
Компания: DOM INFO Group.
Контакты: +7 499 403 32 77, +90 533 832 83 53;
info@dom-info.eu.
www.dom-info.eu


— В каком районе, городе Северного Кипра сейчас целесообразно покупать недвижимость с точки зрения инвестиций? Где и что россияне покупают для собственного отдыха?

— Северный Кипр привлекает российских инвесторов изобилием предложений недвижимости на любой вкус и в разных регионах.

На сегодняшний день самыми популярными районами Северного Кипра являются Кирения (Гирне) и Фамагуста. Каждый из них имеет свои определенные преимущества.
Исторически обусловлено, что Кирения — более развитый и самый заселенный регион, отличительной чертой которого являются потрясающие панорамные виды на горы. Кирению называют «жемчужиной Северного Кипра», и спрос на недвижимость в этом регионе постоянно растет.
Но не стоит недооценивать и регион Фамагусты, который славится своими песчаными пляжами, небольшими тихими бухтами и большим количеством исторических ценностей. В последнее время именно этот регион привлекает большинство крупных инвесторов не только из России, но и из других стран по всему миру.


— На какой бюджет нужно рассчитывать, приобретая недвижимость: квартиру с 1, 2 спальнями или отдельный дом в популярном сейчас районе Северного Кипра?

— На сегодняшний день цены на недвижимость на Северном Кипре значительно ниже цен на аналогичные объекты в других странах, что и обуславливает популярность данной страны для российских инвесторов. Цены варьируются в зависимости от местонахождения, типа и площади объекта недвижимости. В последнее время наиболее востребованы апартаменты и виллы в комплексах в шаговой доступности от моря.

Средняя стоимость апартаментов в комплексе на берегу моря с 1-2 спальнями составляет 40 000-60 000 фунтов стерлингов. Цены на отдельные дома начинаются от 60 000 фунтов стерлингов.


— Каковы условия получения ВНЖ и ПМЖ на Северном Кипре?

— Одним из самых простых способов получения вида на жительство на Северном Кипре является приобретение недвижимости. Основным преимуществом Северного Кипра перед другими европейскими странами является отсутствие ограничений по минимальной стоимости недвижимости, т. е. статус владельца недвижимости, независимо от ее стоимости, гарантирует покупателю оформление ВНЖ.
Уже после подписания и регистрации контракта в земельном управлении каждый покупатель имеет право на оформление годовой визы. В среднем данная процедура занимает 1-1,5 месяца и включает выполнение ряда формальностей. В первую очередь необходимо подготовить определенный пакет документов, который включает в себя: оригинал и ксерокопию паспорта, оригинал и ксерокопию зарегистрированного договора купли-продажи, справку о проживании по адресу нахождения недвижимости (выдается старостой района), справку из местного банка о наличии средств на счету, свидетельство о браке (в том случае если недвижимость приобретена на имя только одного из супругов), а также 2 фотографии.
Документы переводятся на английский и турецкий языки и подаются в местное отделение иммиграционной службы.

Для получения ВНЖ вам необходимо будет пройти медицинский осмотр и сдать ряд анализов, в частности на ВИЧ-инфекции, гепатит и туберкулез. Если с результатами анализов все в порядке, вы получаете ВНЖ в виде штампа в паспорте и книжки резидента.

Следует отметить также некоторые особенности получения ВНЖ, а именно:
1. Лица, не достигшие совершеннолетия, получают вид на жительство автоматически, на основании ВНЖ хотя бы одного из родителей.
2. ВНЖ дает право только на проживание на территории Северного Кипра. Он не дает право на трудоустройство или открытие бизнеса.
3. ВНЖ действителен только в течение года. Его следует обновлять каждый год, следуя процедуре, обозначенной выше (кроме медицинского осмотра).

Таким образом, получение ВНЖ для иностранных граждан, являющихся владельцами недвижимости на территории Северного Кипра, не вызывает никаких затруднений. ВНЖ выдается в обычном порядке после соблюдения ряда формальностей.


— Насколько реальны перспективы учебы и работы для иностранцев, обладателей недвижимости на Северном Кипре?

— На территории Северного Кипра успешно функционируют 6 университетов. Наиболее популярные находятся в Кирении, Никосии и Фамагусте. Все обучение проходит на английском языке, и по окончании выдается международно признанный сертификат. Университеты аккредитованы европейскими и американскими образовательными организациями.

Каждый иностранный гражданин, поступающий в университет, проходит тест на знание английского языка. При наборе определенного количества баллов студента зачисляют на выбранный им факультет. В случае если возникают проблемы со сдачей теста, студента отправляют на курсы английского языка, где в течение года его готовят для сдачи теста повторно. Во всех университетах представлен обширный выбор специальностей: от факультетов кулинарного искусства, танцев, мореходства до бизнеса, экономики, инженерии и других.

Для иностранных студентов во всех университетах предусмотрены скидки на обучение. В процессе обучения студент может увеличить размер скидки за счет хорошей успеваемости.
Некоторые университеты, в частности Американский университет в Кирении, имеют филиалы в Гонконге, Сингапуре, Турции, Великобритании и США. Так образом, вы или ваш ребенок можете не только получить качественное образование, но и попутешествовать.
На данный момент наблюдается тенденция увеличения российских граждан среди студентов. Данный факт обусловлен высоким качеством образования и сравнительно невысокой стоимостью.

Касательно трудоустройства, следует опять обратиться к вопросу о знании языка. Как и в любой другой стране, иностранному гражданину сложно найти работу без знания английского или местного языка, в данном случае — турецкого. Опыт работы и знание языка дают гарантию хорошего трудоустройства на Северном Кипре. Многие наши сограждане работают в сферах недвижимости, торговли, в банковской сфере и даже в образовательной.


— Каковы основные требования, ограничения для иностранцев, заключающих сделку для покупки земли и недвижимости на Северном Кипре?

— Процедура покупки недвижимости на Северном Кипре значительно упрощена по сравнению с другими европейскими странами. Иностранному покупателю следует обратить внимание только на несколько деталей.

Во-первых, в данный момент на Северном Кипре действует закон, по которому иностранный гражданин имеет право покупки земельного участка площадью не более 1 донума, что эквивалентно 1300 кв. м.

Во-вторых, иностранные граждане, приобретающие недвижимость, расположенную рядом с военными зонами, могут столкнуться с проблемой получения права собственности (титулов).

Таким образом, следует отметить, что строгих преград и ограничений на покупку недвижимости на Северном Кипре нет. Государство стремится привлечь иностранных инвесторов путем упрощения процедуры покупки недвижимости и уменьшения налоговых сборов.

Процесс покупки недвижимости на Северном Кипре прост, прозрачен и надежен, т. к. правовая система устроена по аналогии с британской, одной из старейших и проверенных систем в мире, что позволяет беспрепятственно и надежно заключать сделки.


— Сколько времени занимает процедура покупки недвижимости на Северном Кипре?

— Процедура покупки недвижимости на Северном Кипре очень проста и состоит из следующих этапов:

1. Выбор объекта недвижимости, согласование стоимости и условий договора с застройщиками.
2. Резервация объекта. Чтобы зарезервировать выбранный объект недвижимости, необходимо внести депозит (обычно в размере 1000-2000 фунтов), который гарантирует снятие объекта с рынка продаж на оговоренный срок. После внесения депозита продавец выдает документ, подтверждающий получение средств и условия резервирования.
3. Оплата услуг юриста. Юрист составляет контракт, в котором указываются условия купли-продажи, и берет на себя целый ряд обязанностей, включающий оплату всех налогов, пошлин; регистрацию контракта в земельном управлении; проверку объекта недвижимости на чистоту; подачу соответствующих документов в министерство внутренних дел и многое другое. Таким образом, он сопровождает всю сделку от начала и до момента получения титулов.
4. Подписание договора. После тщательной проверки договора юристом и согласования его условий с покупателем и продавцом стороны приступают к его подписанию. Покупатель либо сам подписывает договор, либо это делает юрист от имени покупателя при наличии нотариально заверенной доверенности. При подписании договора вносится первоначальный платеж в размере 20-30 % от общей стоимости объекта недвижимости.
5. Регистрация контракта в земельном управлении и министерстве. По закону ТРСК контракт должен быть зарегистрирован в земельном управлении в течение 21 дня с момента подписания.
6. Получение разрешения на перевод прав собственности. Данным вопросом занимается министерство внутренних дел. Для подачи заявки на рассмотрение вам необходимо предоставить следующий пакет документов: копию договора, копию паспорта вместе с визой, анкету и заявление в установленной форме. Также необходимо предоставить справку об отсутствии судимости, которая должна быть переведена на английский язык и нотариально заверена.
7. Оформление и перевод титулов.

Таким образом, вся процедура покупки недвижимости от выбора объекта до получения титулов занимает от 1,5 до 2 лет. Но следует отметить тот факт, что, уже имея на руках зарегистрированный договор, вы являетесь законным владельцем купленного вами объекта недвижимости.


— Какая сумма уйдет на оплату всех необходимых налогов при покупке недвижимости на Северном Кипре? Каковы последующие и коммунальные платежи?

— При приобретении недвижимости в любой стране покупатель сталкивается с необходимостью оплаты сопутствующих налогов. На Северном Кипре выделяют 4 основных вида налогов, связанных с любой сделкой по продаже или покупке недвижимости.

1. Государственный гербовый сбор, который составляет 0,5 % от общей стоимости объекта недвижимости и оплачивается в налоговую инспекцию. После оплаты данного налога контракт регистрируется в земельном управлении. Следует отметить, что покупатель не сможет подать заявление на установление электросчетчика на приобретенную недвижимость без подтверждения оплаты гербового сбора.
2. НДС составляет 5 % от общей стоимости недвижимости и оплачивается в налоговую инспекцию или непосредственно застройщику при получении права на владение недвижимостью (при получении ключей). В большинстве случаев данный налог оплачивается покупателем недвижимости, все условия и сумма оговариваются в договоре купли-продажи.
3. Налог на прирост капитала (Stopaj) подлежит уплате в налоговом управлении. Оплачивается единожды и чаще всего продавцом недвижимости.
4. Трансферный сбор — переводной комиссионный сбор, который платится за передачу прав собственности на землю и составляет 3 % от договорной цены либо оценочной стоимости недвижимости. Данный сбор оплачивается покупателем.

Таким образом, при передаче недвижимости в собственность (получении ключей) оплачивается НДС — 5 % и гербовый сбор — 0,5 %.

После перевода прав собственности на землю от продавца покупателю ежегодно оплачивается налог на собственность, его величина зависит от площади недвижимости и в среднем составляет около 50 фунтов в год.
Также к последующим платежам можно отнести траты на содержание объекта недвижимости, а именно коммунальные расходы.

Если приобретенная недвижимость является частью жилого комплекса, то владелец обязан ежемесячно вносить коммунальный сбор за уборку прилегающей территории, бассейнов, уход за насаждениями и т. д. Стоимость подобного рода услуг варьируется в зависимости от инфраструктуры комплекса и составляет в среднем от 20 до 60 фунтов. Помимо данного сбора, каждый владелец недвижимости обязан ежемесячно оплачивать расход электричества и воды исходя из показаний счетчиков.


ГЕРМАНИЯ


Анна Локтинова Консультант: Анна Локтинова.
Должность: консультант по недвижимости,
Компания: Thomas Goetzinger Immobilien E. K..
Контакты: +49 402 533 07 80,
a.loktinova@goetzinger-immobilien.com.
www.invest49.ru


Татьяна Гейгер Консультант: Татьяна Гейгер.
Должность: консультант по недвижимости,
Компания: Thomas Goetzinger Immobilien E. K..
Контакты: +49 402 533 07 20,
t.geiger@goetzinger-immobilien.com.
www.invest49.ru


— В каком районе, городе Германии сейчас целесообразно покупать недвижимость с точки зрения инвестиций? Где и что россияне покупают для собственного отдыха?

— Рынок недвижимости Германии обладает огромным потенциалом для развития, цены по сравнению со всей Европой низкие, и лозунг «Сделано в Германии» является сейчас более популярным, чем когда-либо. Это также отражено в большом увеличении спроса, особенно со стороны наших иностранных клиентов. В инвестиционном фокусе находятся, конечно же, крупные города Германии. В частности, Берлин и Гамбург обладают очень высоким спросом. Однако в настоящее время для инвесторов стали интересны не только столицы, но и средние, так называемые «B»-города, а также студгородки. В таких развивающихся городах доходность от сдаваемой недвижимости даже больше, чем в мегаполисах. Для собственного же отдыха россияне, как правило, покупают квартиры и дома в Альпах, на Балтийском и Северном морях. В больших мегаполисах россияне приобретают для себя квартиры. Здесь их привлекают огромные возможности для ведения бизнеса, обучения детей, лечения, отдыха, шопинга и развлечений.

Тем не менее желательно воспользоваться услугами консультанта по недвижимости, чье глубокое знание тенденций немецкого рынка поможет принять правильное решение и сделать верный выбор. При покупке недвижимости очень важны консультации на месте, которые не только снимают языковой барьер, но и делают прозрачной процедуру покупки недвижимости в Германии. Наш офис предлагает услуги профессиональных консультантов, владеющих не только русским языком, но и шведским, польским, бразильским, испанским. Благодаря нашей партнерской сети мы очень тесно сотрудничаем с бухгалтерами, архитекторами, юристами и специалистами, владеющими русским языком. Наши клиенты благодарны нам за то, что мы постоянно изучаем рынок и предлагаем им самые выгодные инвестиции, за то, что берем на себя юридическое сопровождение сделок и переводческие услуги.


— На какой бюджет нужно рассчитывать, приобретая недвижимость: квартиру с 1, 2 спальнями или отдельный дом в популярном сейчас районе Германии?

— Конечно, диапазон цен на недвижимость очень широк, и не существует практически никаких ценовых ограничений. Однако, например, в Гамбурге вы можете приобрести действительно хорошую квартиру стоимостью от 3000 евро / кв. м. Квартиры для отдыха в альпийских горах стоят около 2000 евро / кв. м, в зависимости от места расположения объекта и уровня комплектации. В прибрежных районах апартаменты для отдыха предлагаются от 1000 евро / кв. м.

Иначе обстоит дело с покупкой домов для одной семьи, т. к. они высоко ценятся в популярных местах города. Для приобретения такого дома необходимо располагать бюджетом от 350 000 евро. Наши квалифицированные специалисты с радостью помогут разобраться каждому клиенту в вопросах цены. И поскольку мы очень хорошо знаем рыночную стоимость, то позаботимся о том, чтобы наши клиенты в переговорах о цене не допустили ошибок.


— Каковы условия получения ВНЖ и ПМЖ в Германии?

— Получение вида на жительство в Германии в принципе возможно, но для этого должны быть выдержаны некоторые условия. Покупка недвижимости в Германии не дает право на постоянное проживание, но дает право находиться здесь 90 дней в году. Ранее по закону для получения ВНЖ инвестор должен был сделать капиталовложение в размере 250 000 евро, а также создать 5 рабочих мест. В 2012 г. были внесены изменения и выше указанные условия были упразднены, а рамки для бизнес-эмиграции значительно смягчены. Сегодня нужно смотреть на данный вопрос под другим ракурсом. Главное — заботиться о том, чтобы ваш бизнес работал и стабильно развивался. Желательно на протяжении 2 лет существования бизнеса создать 1-2 рабочих места. И, конечно, исправно платить налоги, тем самым представляя интерес для региона. Если дело процветает и растет с каждым годом, то в предоставлении вида на жительство в Германии можно не сомневаться.

Самой подходящей для иностранных предпринимателей формой предприятия можно назвать общество с ограниченной ответственностью, в Германии она называется GmbH. Минимальный уставной капитал для GmbH составляет 25 000 евро. Регистрировать предприятие можно уже после внесения половины суммы. Остальную часть необходимо внести в течение года. В этом у нашей фирмы есть опыт, и мы предоставляем наши услуги всем желающим.


— Насколько реальны перспективы учебы и работы для иностранцев, обладателей недвижимости?

— Очень реальны, по крайней мере в нашей компании. Мы всегда заинтересованы в русскоговорящих сотрудниках! Нет, это не шутка. Если у вас есть вид на жительство, то ваши возможности на рынке труда весьма перспективны, поскольку, с одной стороны, во многих немецких компаниях требуются специалисты, а с другой, благодаря прогрессирующей глобализации, повышается спрос на иностранных работников.

Что касается учебы в высших учебных заведениях Германии, существует множество различных вариантов. В Гамбурге, например, находятся многие частные университеты, где можно пройти обучение по разным специальностям (таким как бизнес, искусство, право и др.) как на немецком, так и на английском языках. Одним из старейших ВУЗов г. Гамбурга является Гамбургский Университет (Universit?t Hamburg), который ежегодно реализует различные программы совместно с Россией. К примеру, магистерская программа "Международное экономическое право" осуществляется в сотрудничестве с Санкт-Петербургским государственным университетом. Программа направлена на молодых российских юристов, студентов и практиков отрасли. Благодаря сотрудничеству с этими учреждениями, мы можем предложить клиентам наши услуги при поступлении в ВУЗы г. Гамбурга.


— Каковы основные требования, ограничения для иностранцев, заключающих сделку для покупки земли и недвижимости в Германии?

— При покупке недвижимости в принципе не существует никаких ограничений. Важен продуманный подход в финансировании инвестиций. Для того чтобы получить выгоду от вложений при покупке недвижимости, необходимо иметь 50 % собственного капитала. Опыт показывает, что небольшие объекты, такие как квартиры или дома для отпуска (на Балтийском море), лучше покупать без дополнительного кредита. При покупке больших объектов (например, отелей, магазинов) выгодно привлечение чужого капитала (банковского кредита).


— Сколько времени занимает процедура покупки недвижимости?

— Как только вы нашли для себя подходящую недвижимость, составляется нотариальный договор купли-продажи, который затем заверяется нотариусом. Наиважнейшей функцией нотариуса в Германии является гарантия исполнения сделки. Для этого покупатель перечисляет сумму согласно договору купли-продажи на специальный расчетный счет нотариуса. Далее собственность регистрируется в поземельной книге, в которой отображаются правоотношения, касающиеся земельных участков. С момента записи нотариусом в земельном реестре покупатель становится законным владельцем недвижимости, и происходит передача имущества. В целом весь процесс занимает от одного до двух месяцев, но может быть относительно гибким по соглашению сторон.


— Какая сумма уйдет на оплату всех необходимых налогов при покупке недвижимости в Германии? Каковы последующие и коммунальные платежи?

— При покупке недвижимости покупателю необходимо оплатить налог на приобретение недвижимости, который варьируется в зависимости от местоположения объекта на Федеральной Земле. В Гамбурге он в настоящее время составляет 4,5 % от цены покупки, а в Берлине — 6 %. Самая низкая ставка налога — в Баварии, которая в настоящее время составляет лишь 3,5 %. В целом можно, однако, увидеть, что налог на передачу имущества значительно увеличился в последние годы, и это, скорее всего, будет происходить и в будущем. Так что советуем слишком долго не раздумывать над покупкой недвижимости в Германии.

Дальнейшие расходы при покупке недвижимости — это маклерская комиссия, которая по закону составляет 6 % НДС, однако она зависит от объема инвестиций. При покупной цене свыше 2 млн евро берется общепринятая комиссия в размере 4 %.

Расходы на заверения в нотариальном порядке составляют около 1-2 %. Так что в общей сложности расходы на покупку составляют 10-12 % от цены покупки.
Затраты после покупки — это выплаты за управление имуществом, которые, конечно, зависят от типа и размера собственности. Но и в этой области мы с радостью вам поможем, так что наши клиент получают «полный пакет услуг».


БОЛГАРИЯ


Олег Черенчукин Консультант: Олег Черенчукин.
Должность: член правления,
Компания: инвестиционно-строительный
холдинг «Премиум Проперти».
Контакты: +7 495 967 0385;
info@ppbg.ru.
www.ppbg.ru


— В каком районе, городе Болгарии сейчас целесообразно покупать недвижимость с точки зрения инвестиций? Где и что россияне покупают для собственного отдыха?

— Среди россиян очень популярно Черноморское побережье Болгарии. Здесь расположено множество курортов на любой вкус — от маленьких уютных городков для тех, кто предпочитает отдых вдали от шумных мест развлечений, таких как Равда, Албена, Обзор, Черноморец, Приморско, Бяла, до курортов с богатой индустрией отдыха для детей и взрослых, таких как Солнечный Берег. Болгарские курорты продолжают активно развиваться, их популярность растет, поэтому покупка недвижимости здесь является неплохой инвестицией в будущее.

Те же россияне, которые перебираются в Болгарию на постоянное жительство, предпочитают покупать недвижимость в развитых городах с богатой историей, расположенных у моря (например, в таких, как Бургас или Варна). Это позволяет совмещать работу, насыщенную культурную жизнь в городской среде и летний отдых у моря.


— На какой бюджет нужно рассчитывать, приобретая недвижимость: квартиру с 1, 2 спальнями или отдельный дом в популярном сейчас районе Болгарии?

— При покупке квартиры с 1-2 спальнями средний бюджет составляет 30 000-40 000 евро. В целом стоимость курортной недвижимости у моря начинается от 17 000 евро, а городской недвижимости для постоянного проживания — от 20 000 евро.

При выборе частного дома за городом очень много факторов влияет на его стоимость: расположение, состояние и прочее. Здесь представлен достаточно широкий диапазон цен, который начинается от 20 000 евро.


— Каковы условия получения ВНЖ и ПМЖ в Болгарии?

— Условия получения ВНЖ очень просты и удобны для пенсионеров. Для тех, у кого нет статуса пенсионера, есть возможность оформить вид на жительство, открыв свой бизнес или представительство своей компании в Болгарии.

И конечно же, непременными условиями для получения ВНЖ является наличие у претендующего лица визы категории D, собственной или арендованной недвижимости, полиса медицинского страхования и достаточного количества денежных средств для проживания в Болгарии.


— Насколько реальны перспективы учебы и работы для иностранцев, обладателей недвижимости в Болгарии?

— Многие города Болгарии предлагают широкие возможности для получения образования. Если вы приезжаете в Болгарию с целью получения образования, рекомендуем вам такие города, как София, Пловдив, Варна, Велико-Тырново, Бургас.

Высшее образование является платным — его стоимость составляет в среднем от 1000 до 1500 левов в год (500-700 евро в год).
В Болгарии россияне могут найти работу в сфере туризма, недвижимости, ИТ-технологий и в других областях.


— Каковы основные требования, ограничения для иностранцев, заключающих сделку для покупки земли и недвижимости в Болгарии?

— Для оформления права собственности на землю в Болгарии иностранцу необходимо открыть фирму, однако это довольно простая и не очень затратная процедура, которая при поддержке профессионалов не займет много времени.


— Сколько времени занимает процедура покупки недвижимости?

— При осуществлении покупки процедура оформления занимает около 7 дней.


— Какая сумма уйдет на оплату всех необходимых налогов при покупке недвижимости в Болгарии? Каковы последующие и коммунальные платежи?

— При покупке недвижимости необходимо заплатить однократный налог на саму покупку. Вместе с нотариальными сборами это составит около 4,5 % от стоимости недвижимости, зафиксированной в нотариальном акте.

Ежегодный налог на недвижимость составляет 0,3 % от стоимости, зафиксированной в нотариальном акте.
Такса обслуживания в разных домах устанавливается по-разному. Это может быть фиксированная сумма (например, 200 евро в год) или цена за 1 кв. м (для комплексов с собственной инфраструктурой она составляет в среднем 10-12 евро / кв. м в год).

Коммунальные платежи за недвижимость формируются из показаний счетчиков воды и электричества. Стоимость воды составляет около 1 евро / куб. м. Цена электроэнергии в Болгарии является самой низкой в ЕС. В среднем она составляет днем 0,156 лева (0,078 евро), ночью — 0,087 лева (0,043 евро) за кВт. ч.


Уважаемые читатели, вы можете задать свой вопрос нашим консультантам. Пожалуйста, пишите нам на info@InternationalResidence.ru с пометкой «Консультации с экспертами».


Опубликовано: 01.11.2014


Бесплатная подписка на журнал

Читателям: Журнал International Residence делает специальное предложение! Подпишитесь на журнал, и вы будете получать бесплатные номера журнала (два раза в год - апрель, ноябрь)!


Опрос читателей


Новости рынка зарубежной недвижимости

Читать все новости



Подписка на новостную ленту