ѕопул€рные рубрики

  • ѕортугали: "ѕокупка недвижимости в »спании", IR #26, 2016-2017
  • ‘ранци€: "ѕокупка недвижимости в »спании", IR #26, 2016-2017
  •  ипр: "ѕокупка недвижимости в »спании", IR #26, 2016-2017
  • √реци€: "ѕокупка недвижимости в »спании", IR #25, 2016
  • ’орвати€: "ѕокупка недвижимости в √ермании", IR #25, 2016
  • »тали€: "ѕокупка недвижимости в »спании", IR #25, 2016
  • »спани€: "ѕокупка недвижимости в »спании", IR #24, 2015-2016
  • √ермани€: "ѕокупка недвижимости в √ермании", IR #24, 2015-2016
  • Ўвейцари€: "ѕокупка недвижимости в Ўвейцарии", IR #23, 2015
  • „»“ј…“≈ онлайн версию журнала
    International Residence є27:

    ¬се номера: PDF-версии журнала International Residence
                          Html-архив журнала International Residence


Ѕолгари€.  ооперативный способ строительства.

ќпубликовано в журнале International Residence #23 (2015 г.)

Ѕолгари€.  ооперативный способ строительства


¬—“”ѕЋ≈Ќ»≈

„то мы ищем и что мы хотим приобрести, покупа€ или только готов€сь купить зарубежную недвижимость?

¬ подавл€ющем большинстве случаев мы ищем новую счастливую и интересную жизнь в новых прекрасных, практически идеальных услови€х. » хорошо, когда свой выбор мы делаем, попробовав пожить в интересующем нас месте не неделю-две как туристкурортник, а мес€ц или еще лучше несколько мес€цев и в идеале в разные сезоны. «десь важны и климатические моменты, и то, как туристический сезон мен€ет облик выбранного места (насколько вам комфортно находитьс€ там в эпицентре весель€ и вечного праздника в пестрой, многолюдной и много€зычной толпе на пике высокого сезона и в меланхоличной тишине межсезонь€).

Ќо это только самые первые шаги, которые нужно сделать.  онечно, если вы хотите, чтобы выбор был правильным. ј кроме выбора места, также вдумчиво и скрупулезно нужно подойти к выбору еще р€да параметров.
ќбраз жизни там: что € смогу делать в этом месте, чем заполн€ть свободное врем€, какие возможности откроет выбранна€ страна или регион именно дл€ мен€? » нужно ли мне это? Ќужно ли именно такое? » именно там?

 руг общени€: об этом почти никто не задумываетс€, счита€ это автоматическим, само собой разумеющимс€ и прилагающимс€ к горному закату или бирюзе мор€. ќпыт многих людей показывает, что это не так. Ќу то есть совсем не так. «десь играет роль традиционна€ обособленность многих зарубежных обществ, ментальность и уровень образованности местных жителей, да и поведение многих наших соотечественников (ваших новых соседей), которые Ђне страдаютї излишней общительностью. “ак что просто найти себе новых адекватных и интересных собеседников, не говор€ уже про при€телей, удаетс€ не всем. » €, как вы пон€ли, не про дежурную улыбку и пару фраз.

—обственно, недвижимость. Ќеважно, отдельно сто€щий дом или квартира, но они будут спроектированы и построены, скорее всего, Ђне под васї. ƒаже очень дорогие и помпезные. Ѕудет множество лишних и ненужных решений, а очевидных и необходимых именно вам Ч увы. » вам будут говорить, что так уже или еще не делают, и то, что вы хотите, стоит совершенно других денег, и вообще зачем Ч ведь так, как есть, гораздо лучшеЕ

ѕоверьте моему опыту, дело здесь не в деньгах. »ли, вернее, не только и не столько в деньгах. ѕросто мы подходим к выбору недвижимости за рубежом очень тщательно и придирчиво. » это правильно. ћы хотим купить дл€ себ€ вместе с домом новый образ жизни, новое качество. “очнее говор€, мы хотим купить себе счастье. ј счастье нельз€ купить. ≈го можно только создать.

» одно из решений, один из способов Ч это кооперативный способ строительства.  ооперативный, то есть совместный. ќбщими усили€ми. —ообща.
¬ слово Ђкооперативї каждый вкладывает свой смысл, € расскажу о том, как € его понимаю применительно к данной теме.
¬ данном случае кооператив Ч это сообщество людей, объединенных идеей строительства недвижимости дл€ собственных потребностей. —троительства такой недвижимости, какую они не смогли найти на рынке, но какой они хот€т владеть и пользоватьс€. “ой недвижимости, котора€ отражает их представлени€ о достойном заграничном доме.

»з такого объединени€ есть возможность извлечь большую выгоду, ведь можно построить объект недвижимости:

Х дешево: действу€ как организаци€-застройщик, нанима€ дл€ работ строительные организации, закупа€ строительные и отделочные материалы оптом по низким ценам;
Х под себ€: исход€ из собственного проекта, отражающего потребности и представлени€ участников о красоте, удобстве, образе и качестве жизни;
Х по-насто€щему клубный: построить не просто дом, а создать среду дл€ комфортного пребывани€ и общени€.

ќтчасти это похоже на покупку объекта недвижимости на начальной стадии проекта, когда вы выступаете как инвестор, и стоимость выбранной, например, квартиры растет по мере приближени€ к завершению строительства и сдаче в эксплуатацию. Ќо в данном случае ваши права защищены на пор€док лучше, так как вы совладелец всего стро€щегос€ объекта и земельного участка, на котором он расположен. » уровень жиль€ на выходе на пор€док выше.

¬ истории известны различные формы строительной кооперации. ћы не будем прив€зыватьс€ к определени€м и терминам, а сконцентрируемс€ на возможност€х, которые открывает кооперативный способ строительства.


∆≈ЋјЌ»я » ¬ќ«ћќ∆Ќќ—“»

ѕару лет назад € начал искать дл€ себ€ квартиру в Ѕолгарии. —начала € рассмотрел варианты у мор€. ѕрив€зывалс€ к аэропорту Ѕургас. „исто курортные места, вымирающие осенью, были отметены сразу. ѕотенциально интересны были городки, где жизнь продолжаетс€ в течение всего года. ¬ итоге район поисков представл€л собой отрезок побережь€ „ерного мор€ от Ќесебра плюс 10 км в сторону турецкой границы с одной стороны и до начала —олнечного Ѕерега Ч с другой.

Ѕыли отсмотрены дес€тки вариантов, в итоге Ч ни один не зацепил. ¬се не то.  аждый раз после просмотра, пример€€ на себ€ роль счастливого владельца квартиры, не вдохновл€лс€, не понимал, что в этом месте и в этой квартире смогу делать больше, чем мес€ц в году. ќтчего захотелось бы туда возвращатьс€ в любое врем€, чем бы она манила из заснеженной ћосквы.

ѕотом настала очередь болгарских гор. » снова отсмотрено множество объектов, пройдены и исследованы дес€тки километров узких улочек очаровательных городков и крутых горных троп. » снова похожа€ картина с недвижимостью. Ќемного друга€ стилистика, но смысл тот же. Ќе вдохновило. ¬се какое-то не насто€щее, не основательное. ¬ременное пристанище. я понимаю, что оно так, скорее всего, и задумывалось, но € искал другое.

ƒом, на котором бы останавливалс€ взгл€д, с квартирами, где все наполнено красотой, современным дизайном, стилем. ј еще Ч построенный и отделанный очень качественно, Ђдорогої. –еспектабельный. ѕохожий на невысокие клубные дома современной архитектуры в каком-нибудь хорошем районе Ћондона или —токгольма. Ќу или московской ќстоженки. Ѕез откровенных атрибутов роскоши, но очень стильный и современный.

ѕосле нескольких попыток найти такой дом в Ѕолгарии € пон€л, что это не получитс€. » как ответ возникло желание. —начала несмелое, еле уловимое, а потом все более отчетливое и осознанное. ∆елание создать его. ѕридумать, нарисовать, спроектировать. » вписать в силуэт зеленых болгарских горЕ

—начала € задумалс€ о планировке квартиры, о том, какой набор помещений € бы хотел в ней видеть.
ѕланировку делал дл€ себ€, поэтому сразу хочу сказать любител€м пооппонировать: это мое мнение и мое видение. Ќи в коем случае не претендую на то, что оно единственно возможное.

√лавное в такой квартире дл€ мен€ Ч это больша€ терраса-лоджи€ с камином-барбекю. Ёто свобода, это возможность не замыкатьс€ в четырех стенах, а находитьс€ максимальное врем€ на свежем воздухе, возможность собратьс€ вечером за большим столом и ужинать, гл€д€ на угли в камине и солнце, пр€чущеес€ за горы.

»ли выйти разогретым и чистым из собственной сауны, сесть в удобное кресло, сделать глоток чего-нибудь очень вкусного и прохладного (выбор напитка за вами) Е »з собственной сауны?  онечно. ј что тут такого? Ёто € так плавно переместил вас в другую часть квартиры и начал знакомить с наполнением. ƒорога€ дизайнерска€ сантехника, душева€ кабина или ванна. ƒумал про отделку мрамором, но сейчас не уверен. ћожет, другой натуральный материал? “равертин, например. Ќо главна€ изюминка Ч собственна€ сауна. Ќебольша€ парилка, отделанна€ натуральным деревом, а больша€ и не нужна. √лавное, чтобы сво€, и чтобы нагревалась быстро.

ƒве спальни, кажда€ с гардеробной комнатой, чтобы не загромождать квартиру шкафами. » чтобы одеватьс€ каждый раз с удовольствием. ¬се вещи на своих местах, на своих полочках.  расота.
ѕлюс кухн€-гостина€ с камином. „тобы коротать зимние вечера с бокалом хорошего красного вина, гл€д€ на мерцающие угли.

¬от така€ квартира. ћожно добавить еще одну комнату Ч гостевую / кабинет, а можно оставить так. ¬сем, кто знакомилс€ с проектом, набор помещений и их функционал очень нравились. ј вам?

≈сли перейти к цифрам, то это выгл€дит так:
Х обща€ площадь квартиры Ч 100 кв. м;
Х открыта€ терраса-лоджи€ с барбекю Ч 20 кв. м;
Х гостина€-кухн€ с камином Ч 30 кв. м;
Х спальн€ с гардеробной Ч 20 кв. м;
Х втора€ спальн€ с гардеробной Ч 20 кв. м;
Х санузел с сауной Ч 10 кв. м.

Ёто квартира. ј сам дом неболь- шой, 4-этажный, на 16 квартир.
 роме жилого многоквартирного дома, предусмотрено еще здание хоз€йственного назначени€. ƒл€ каждой квартиры Ч свой гараж и кладовка-мастерска€. ѕри наличии таких помещений никто не будет стеснен рамками своих квартир, каждый сможет выбирать любой вид активного отдыха, и у него не возникнет вопросов, где хранить свои горные велосипеды, снасти дл€ рыбалки, лыжи, лодку, палаткуЕ » куда ставить свой Land Rover Defender.

ѕотому что зан€тьс€ в тех местах есть чем. » в любое врем€ года.  расивейшие пейзажи, горы, леса. »деальные услови€ дл€ оздоровлени€, омоложени€, активного отдыха и зан€тий спортом.

Ќачну вас Ђмучитьї перечислением.
ћинеральные источники: пить, принимать ванны, прочие спа-при€тности. √орные и беговые лыжи: множество трасс различного уровн€, горнолыжные школы, в том числе детские.
√орный пеший туризм Ч хайкинг. ѕалатка, нереально Ђвкусныйї воздух, рассвет в горах.
–ыбалка, охота, грибы, €годы. » все Ч в изобилии. ¬куснейшие местные продукты, великолепные рестораны.
» это только местные прелести, а еще есть √реци€. 170 км до пл€жей Ёгейского мор€, менее 300 км до св€тых монастырей јфона.
—оответствует вашим представлени€м о красоте и гармонии?
ј еще есть вино и близость одной из лучших зон винодели€ Ѕолгарии Ч ћельник. ¬ино мирового уровн€. Ёто, как и обилие разнообразных местных фруктов, наводит на мысль о производстве дл€ себ€ фруктовых дистилл€тов и вина.  ак опци€ на участке предусмотрено строительство маленькой винокурни-винодельни с маленьким же винным погребом. я бы даже сказал, с погребком. ѕредставл€ете, купить в сезон, когда все очень и очень недорого, машину винограда и сделать несколько бочек своего домашнего винаЕ

» еще. ”ровень зарплат в Ѕолгарии совсем не высокий. ¬озможности дл€ бизнеса, дл€ создани€ какого-либо продукта Ч самые разнообразные. ћожно и в этом направлении подумать. » даже нужно.

≈сли крупными мазками, то картина получилась примерно така€. 100-метрова€ квартира с большой террасой-лоджией и собственной сауной в клубном кооперативном доме в болгарских горах. ¬от там и такую, как описал, хочу.


÷»‘–џ, ƒ≈“јЋ», Ё“јѕџ

ѕон€тно, что на рынке такого предложени€ нет, а если бы вдруг по€вилось, то цена была бы космической. ѕон€тно также, что это мое видение идеального заграничного дома, который можно создать, использу€ кооперативный способ строительства объектов недвижимости.

»з чего складываетс€ стоимость квартиры при реализации похожих проектов:
Х дол€ в прибыли владельца земельного участка (часто участок не выкупаетс€, а с его владельцем рассчитываютс€ квартирами после завершени€ строительства, таким образом, в распор€жении инвестора остаетс€ далеко не 100 % квартир);
Х затраты на архитектурный проект, согласовани€, исходно-разрешительную документацию на строительство;
Х сети (подведение, выкуп, обременени€);
Х —ћ– (строительно-монтажные работы) Ч стройка, по-простому;
Х строительные и отделочные материалы;
Х стоимость кредитов;
Х незапланированные расходы;
Х ”  (управл€юща€ компани€);
Х продажи, реклама;
Х оформление в собственность, регистраци€ прав.

¬ результате получаетс€ объект, квартиры в котором выставл€ютс€ на продажу по цене = себестоимость (все понесенные расходы) + прибыль застройщика.
ѕри нашем, кооперативном, способе строительства мы исключаем из бюджета проекта несколько существенных статей: долю владельца земельного участка в прибыли, стоимость кредитов, затраты на продажи и рекламу и, самое важное, прибыль застройщика.

¬ результате мы получаем исключительный объект с заранее оговоренными потребительскими свойствами по очень привлекательной цене.
≈сли весь процесс реализации проекта разбить на этапы, то он будет выгл€деть примерно так.

Ётап 1. ѕолгода-год Ч поиск и знакомство с будущими пайщиками кооператива. ¬ыбор ареала застройки и поиск в его границах конкретных земельных участков. ѕредварительные переговоры с собственниками земли. —оздание общей концепции и эскизного проекта дома, определение вариантов внешней, внутренней отделки и Ђначинкиї. —оздание концепции застройки земельного участка в целом. —оставление и согласование предварительной сметы проекта. «накомство с особенност€ми ведени€ хоз€йственной де€тельности, практики работы кооперативов, налогообло жени€, с рынком строительных работ и стройматериалов в –еспублике Ѕолгари€. Ќа этом этапе никакие платежи со стороны будущих пайщиков не нужны. ¬озможно подписание договоров о намерени€х, предварительное распределение квартир.

Ётап 2. »сход€ из сформированного коллектива, определ€етс€ окончательна€ конфигураци€ дома (количество квартир, их планировка, проект, отделка и пр.), выбираетс€ и резервируетс€ земельный участок. ”тверждаетс€ финальна€ смета. ќрганизуетс€ и регистрируетс€ кооператив Ч болгарское юридическое лицо. Ќанимаетс€ болгарский адвокат, бухгалтер и строительный надзор. Ќа кооператив приобретаетс€ земельный участок. ѕри покупке с собственником об€зательно оговариваетс€ и в договоре купли-продажи или в доп. соглашении прописываетс€ дальнейшее развитие участка, вопросы предоставлени€ доступа к коммуникаци€м, получени€ разрешений на строительство желаемого объекта и будущее функционирование дома. —делка, если это возможно, страхуетс€. ¬ыбираетс€ генподр€дчик проекта или пул субподр€дчиков. ѕайщики внос€т первый платеж.

Ётап 3. ¬есь процесс реализации проекта разбиваем заранее на этапы и прописываем сроки и размер каждого следующего платежа так, чтобы гарантированно иметь окончание каждого отдельно вз€того этапа. ¬озможно, формируем гарантийный фонд, чтобы оперативно реагировать на незапланированные изменени€ количества пайщиков или их финансовых возможностей. «аранее регулируем подобные ситуации, прописываем услови€ передачи (продажи) па€ третьим лицам.
ѕайщики внос€т второй платеж. Ќазначение: заказ и утверждение всей исходно-разрешительной документации на строительство (проект и пр.), подвод, сооружение, прокладка коммуникаций, строительство Ђчерновыхї дорог, заливка (изготовление) фундамента и заключение договора на охрану объекта.

Ётап 4. —троительство дома: коробка, кровл€, окна, двери, разводка коммуникаций по дому. “ретий платеж.

Ётап 5. ¬нутренн€€ отделка квартир и внешн€€ отделка дома. „етвертый платеж.

Ётап 6. ќбустройство всей территории комплекса, общественных зон, Ђчистовыхї дорог. ѕ€тый платеж.

Ётап 7. —дача в эксплуатацию, регистраци€ прав собственности. Ўестой платеж.

ћне видитс€ срок реализации проекта Ч два-два с половиной года с момента первого платежа.  оррективы могут внести ограничени€ на строительство в туристический сезон, дата начала работ, дата нахождени€ оптимального дл€ проекта земельного участка, сроки подведени€ и подключени€ коммуникаций. ћы не будем суетитьс€ и Ђгнать конейї. ћы будем работать грамотно, методично, системно. —облюда€ все правила, нормы, технологические сроки. ѕланиру€ проведение работ в оптимальных погодных услови€х. ћы же не на продажу строим, а дл€ себ€.

ѕовторюсь, главные плюсы данного способа в том, что вы получаете возможность:
Х приобрести объект в собственность существенно дешевле, чем от инвестора-застройщика благодар€ тому, что из бюджета проекта исключено несколько статей (некоторые из них: прибыль инвестора застройщика, затраты на продажу и рекламу объекта);
Х приобрести объект Ђпод себ€ї, с архитектурой и планировками, которых нет на рынке, отвечающими вашим потребност€м и представлени€м о красоте, удобстве, образе жизни, престиже и статусе;
Х приобрести не просто недвижимость, а среду обитани€, стать членом клуба с пон€тными и близкими вам правилами.

ѕроект кооперативного клубного дома в горах Ѕолгарии сформулирован и в насто€щее врем€ идет поиск пайщиков, желающих участвовать в нем. Ѕлижайшее будущее покажет, будет ли он реализован. ¬ случае позитивного сценари€ с удовольствием поделюсь с вами детал€ми его реализации.


Ѕ”ƒ”ў≈≈  ќќѕ≈–ј“»¬Ќќ√ќ —ѕќ—ќЅј —“–ќ»“≈Ћ№—“¬ј ќЅЏ≈ “ќ¬ Ќ≈ƒ¬»∆»ћќ—“»

¬озможности кооперативного способа строительства объектов недвижимости очень велики. ¬озможность отойти от стандартного набора помещений, выбрать самые лучшие строительные и отделочные материалы, в том числе натуральные, позволить себе желаемую площадь, высоту потолков, толщину стен, добавить в интерьер такие Ђизлишестваї, как сауна, камины, больша€ терраса с барбекю, гардеробные и кладовкиЕ » все это в хорошей компании и по адекватной цене.

√еографией мы тоже никак не ограничены.  роме болгарского проекта, выведен на рынок проект по Ћатвии, если данна€ стать€ найдет отклик и породит интерес, то в следующий раз расскажу о нем. Ќа подходе “урци€. ¬озможность сделать что-то похожее в любом пригл€нувшемс€ вам уголке земного шара в ваших руках. √лавное Ч осознанное желание, упорство и знани€.

ќчень важна команда. ”ровень компетенции и работоспособность руководства такого кооператива. ѕодразумеваетс€, что это очень небольшой коллектив: два-три человека, но прекрасно подготовленных, образованных и сведущих, имеющих опыт реализации проектов за рубежом.  роме этого, огромную роль имеет правильный выбор зарубежных партнеров: подр€дных фирм, юриста, бухгалтера, строительного и архитектурного надзора.

√лавна€ сложность при реализации подобных проектов Ч поиск желающих, будущих членов-пайщиков, возникновение у них довери€ к проекту на этапе концепции. ¬ыход € вижу в создании кооперативов дл€ зарубежного строительства уже с несколькими желающими участвовать в данном предпри€тии, св€занными между собой дружескими или производственными отношени€ми. ќни €вл€ютс€ мотором, €дром такой организации, источником уверенности и энергии. ѕоиск остальных пайщиков осуществл€етс€ по Ђсарафанному радиої и с использованием всех современных средств коммуникации, особенно социальных сетей.

ƒанна€ тема адресована всем участникам рынка зарубежной недвижимости. » профессионалам, желающим зарабатывать при любой экономической конъюнктуре, и конечным потребител€м, желающим найти дом своей мечты.

„то касаетс€ профессионалов-девелоперов, то надо понимать, что кооперативным способом можно создавать не только объекты дл€ сезонного или более длительного пребывани€, но и коммерческие объекты, например, в экзотических жарких странах, где сезон Ч почти весь год. ќбъединив пайщиков-инвесторов в таком проекте, можно и нужно им управл€ть после сдачи в эксплуатацию, сдава€ в аренду недвижимость пайщиков в их отсутствие, обеспечива€ им и себе длительный источник дохода.

Ётот метод позвол€ет начинать новые проекты, что особенно ценно в текущих услови€х в€лого рынка, когда сложно с уверенностью говорить о сроках продажи и, соответственно, рентабельности объектов на рынке зарубежной недвижимости. Ќабирать будущих пайщиков-владельцев недвижимости на этапе концепции, практически без начальных вложений.

ƒл€ конечных потребителей, ищущих свой и только свой заграничный дом, кооперативный метод открывает возможности, о которых написано выше. „итайте, думайте, считайте, рассказывайте друзь€м и начинайте действовать. » помните о том, что свое счастье, свой идеальный заграничный дом, который полностью отвечает вашим представлени€м и требовани€м, можно только создать. Ёто будет непросто, но результат того стоит.

ј если возникнут вопросы, пишите, с удовольствием поделюсь своими знани€ми.


јвтор статьи:
—танислав яцко
bulcoop@yandex.ru
www.bulcoop.ru


ќпубликовано: 01.03.2015


Ѕесплатна€ подписка на журнал

„итател€м: ∆урнал International Residence делает специальное предложение! ѕодпишитесь на журнал, и вы будете получать бесплатные номера журнала (два раза в год - апрель, но€брь)!


ќпрос читателей


Software error:

DBD::mysql::st execute failed: Table 'aitsru.property_news' doesn't exist at ../../cgi-bin/lib/fDB.pm line 40.

For help, please send mail to the webmaster (admin@internationalresidence.ru), giving this error message and the time and date of the error.



ѕодписка на новостную ленту