ѕопул€рные рубрики

  • ѕортугали: "ѕокупка недвижимости в »спании", IR #26, 2016-2017
  • ‘ранци€: "ѕокупка недвижимости в »спании", IR #26, 2016-2017
  •  ипр: "ѕокупка недвижимости в »спании", IR #26, 2016-2017
  • √реци€: "ѕокупка недвижимости в »спании", IR #25, 2016
  • ’орвати€: "ѕокупка недвижимости в √ермании", IR #25, 2016
  • »тали€: "ѕокупка недвижимости в »спании", IR #25, 2016
  • »спани€: "ѕокупка недвижимости в »спании", IR #24, 2015-2016
  • √ермани€: "ѕокупка недвижимости в √ермании", IR #24, 2015-2016
  • Ўвейцари€: "ѕокупка недвижимости в Ўвейцарии", IR #23, 2015
  • „»“ј…“≈ онлайн версию журнала
    International Residence є27:

    ¬се номера: PDF-версии журнала International Residence
                          Html-архив журнала International Residence


 ќЌ—”Ћ№“ј÷»» — Ё —ѕ≈–“јћ»

ќпубликовано в журнале International Residence #24 (2015-2016 г.)

 онсультации с экспертами

ѕод пристальным вниманием журнала International Residence самые актуальные вопросы, волнующие сегодн€ российских покупателей зарубежной недвижимости и инвесторов. Ёксперты рынков недвижимости √ермании и »спании с прогнозами спроса и самой достоверной информацией об инструментах банковского финансировани€, привилеги€х иностранца, издержках и налогах, а также процедуре и сроках приобретени€ недвижимости.


√≈–ћјЌ»я


»рина ћалкмус      онсультант: »рина ћалкмус.
ƒолжность: лицензированный риэлтор,
директор компании.
 омпани€: Mirina International Projects.
 онтакты: +49 896 202 1232,
+44 78 8548 7275,
mirina118@hotmail.com,
www.mirina.info



Ч  аковы ваши прогнозы относительно спроса на недвижимость в √ермании среди росси€н в св€зи с ослаблением политического напр€жени€ между –‘ и западным миром?


Ч ’отелось бы, чтобы отношени€ между –оссией и √ерманией всегда оставались хорошими, но, по моему мнению, на спрос на германскую недвижимость со стороны российских граждан больше вли€ют экономические, нежели политические факторы. –ост курса евро к рублю делает инвестиции в недвижимость в еврозоне менее привлекательными. “огда как ослабление курса евро по отношению к доллару —Ўј повышает интерес инвесторов, имеющих сбережени€ в американской валюте, к вложению средств в германский рынок. ¬нутренние цены на недвижимость в √ермании стабильны, так же как и доходы от аренды, поэтому √ермани€ привлекает российских инвесторов независимо от колебаний в политических отношени€х между нашими странами.


Ч ќхарактеризуйте основные инструменты банковского финансировани€, которыми может воспользоватьс€ росси€нин, желающий приобрести недвижимость в √ермании.


Ч ƒл€ российских граждан существуют возможности финансировани€, которые более подробно описаны в отдельной статье на эту тему (стр. 26-27). Ќе все банки √ермании предоставл€ют кредиты иностранным гражданам, в том числе гражданам –оссийской ‘едерации, не проживающим посто€нно и не имеющим доходов на территории √ермании. ќднако наши налаженные контакты и в этой сфере дают возможность нашим клиентам получить финансирование даже немецкого государственного Ѕанка реконструкции и развити€ (KfW), ставка которого составл€ет ниже 1 % годовых.   сожалению, не все объекты приобретаемой недвижимости соответствуют критери€м KfW, но в целом кредитна€ ставка дл€ росси€н составл€ет около 2-2,5 % в зависимости от суммы займа и кредитоспособности клиента.


Ч  акими преимуществами (привилеги€ми) пользуетс€ иностранец (в нашем случае Ч гражданин –оссии), владеющий недвижимостью в √ермании?


Ч  ак известно, в √ермании владение недвижимостью не дает права на получение вида на жительство. –осси€не получают годовую шенгенскую визу с возможностью пребывани€ в стране не более 90 дней. ƒл€ получени€ посто€нной визы, и в будущем Ч бессрочного вида на жительство, есть процедура бизнес-иммиграции в √ерманию, а также программа Blue Card дл€ представителей профессий, в которых нуждаетс€ рабочий рынок √ермании.


Ч Ќасколько сложна процедура приобретени€ недвижимости в √ермании? ћожно ли оформить сделку без личного присутстви€ (через доверенных лиц, фирму)?


Ч ƒл€ росси€н, как и дл€ граждан других стран, процедура покупки недвижимости в √ермании ничем не отличаетс€ от процедуры дл€ граждан √ермании и ее резидентов. ѕроцедура четко отлажена и одинакова на территории всей √ермании, но с разными налогами и сборами, а также различаетс€ по срокам исполнени€. «аключение договора купли-продажи возможно только у нотариуса и происходит по четко обозначенным законодательством стандартам. —делка также может осуществл€тьс€ при предъ€влении доверенности на другое лицо. Ёта доверенность должна быть заверена у нотариуса и переведена на немецкий €зык. ≈сли из супругов только один приезжает на подписание нотариального договора, то об€зательно требуетс€ доверенность от другого супруга, ибо недвижимость покупаетс€ на правах общей собственности. ≈сли же супруги решили, что владельцем недвижимости в √ермании будет только один из них, то нотариус в об€зательном пор€дке потребует за€вление об этом со стороны другого супруга, также заверенное нотариусом и переведенное на немецкий €зык.

ћы насто€тельно рекомендуем лично присутствовать на заключении сделки у нотариуса, так как он зачитывает весь договор и объ€сн€ет его правовые положени€ и последстви€. ѕо желанию сторон во врем€ озвучивани€ пунктов договора в него параллельно могут вноситьс€ изменени€, договор тут же правитс€, и стороны подписывают уже окончательную его версию. ќткрытие счета в банке возможно только при личном присутствии клиента, так что желательно объединить посещение покупаемой недвижимости, открытие банковского счета и подписание нотариального договора в одну короткую поездку. ƒл€ переоформлени€ собственности, которое проводитс€ нотариусом и судом (его кадастровым ведомством), личное присутствие в стране не об€зательно. ƒостаточно назвать получател€ и адрес в √ермании, на который будет приходить ваша корреспонденци€. Ёто может быть ваша риэлторска€ контора или фирма, котора€ будет управл€ть вашей недвижимостью.


Ч ѕредпринимает ли правительство (или коммерческие структуры) шаги, направленные на увеличение спроса и количества сделок с участием иностранцев на рынке недвижимости √ермании?  акие?


Ч ¬ √ермании нет ограничений на приобретение как жилой, так и коммерческой недвижимости, а также земельных участков иностранцами, но государственные механизмы поощрени€ зарубежных инвестиций существуют только дл€ тех видов, при которых создаютс€ долгосрочные рабочие места. ¬ √ермании существует система бизнес-иммиграции в страну путем создани€ юридического лица. —умма инвестиции в √ермании больше не указываетс€, но предполагаетс€ создание рабочих мест с об€зательным социальным страхованием. “акже важную роль играют такие критерии, как региональна€ востребованность и положительное вли€ние на развитие экономики. »нвестиции и бизнес в √ермании Ч это объемна€ тема и предмет индивидуальной консультации, так как здесь возникает много вопросов по поводу разрешений на определенные виды де€тельности, даже в различных регионах √ермании этот вопрос решаетс€ по-разному. ¬ любом случае здесь нужна помощь специалиста.


Ч  аковы сроки проведени€ сделки?


Ч ¬ √ермании говор€т не о сроках, а о процедуре оформлени€ перехода владени€ недвижимостью от продавца к покупателю Ђшаг за шагомї, т. е. существуют определенные законом действи€, без исполнени€ которых сделку нельз€ ускорить. —роки проведени€ сделки завис€т от взаимодействи€ продавца, покупател€, нотариуса, кадастрового ведомства (суда), а во многих случа€х и банка. ѕеречислим эти шаги дл€ более €сного понимани€ процедуры.

ѕосле того как найден объект дл€ покупки, нужно договоритьс€ с владельцем о сроке, в течение которого должен быть подписан нотариальный договор. «а это врем€ необходимо подготовить все документы и решить вопросы финансировани€. Ќа подписании договора от покупател€ потребуют только предъ€вление паспорта. ѕосле подписани€ договора нотариус делает за€вку в кадастровoe ведомство о вашем намерении приобрести данную недвижимость. “аким образом исключаетс€ возможность, что один и тот же объект может быть продан дважды. ¬ зависимости от работы суда (кадастрового ведомства) эта процедура длитс€ 3-4 недели в ћюнхене и 6-8 недель в Ѕерлине, поэтому нельз€ сказать конкретно о сроках проведени€. “олько после извещени€ нотариуса о произведенной записи покупатель получает требование о необходимости произвести оплату объекта. ¬ некоторых случа€х деньги перевод€тс€ на доверительный счет у нотариуса, и с него оплачиваютс€ все расходы по проведению сделки.

¬ √ермании покупатель становитс€ владельцем только после выплаты полной стоимости недвижимости по нотариальному договору. — этого момента он может пользоватьс€ недвижимостью, но не имеет права ее продавать, так как он еще не становитс€ собственником. ¬ полную собственность объект переходит только после того, как нотариус сообщил об оплате недвижимости (и записи об обременении в случае финансировани€) в кадастровый реестр, там вычеркнули предыдущего собственника и вписали им€ нового. ѕредпосылкой также €вл€етс€ своевременна€ оплата всех счетов нотариуса, суда и налога на приобретение земли.


Ч  акие дополнительные издержки несет покупатель при приобретении недвижимости (налоги, расходы на услуги юриста, банка и т. п.)?


ѕокупатель несет следующие расходы:
Х налог на приобретение земли (разные процентные ставки в различных земл€х √ермании: Ѕавари€ Ч 3,5 %, Ѕерлин Ч 6 % и т. д.);
Х расходы на риэлторские услуги от 3,57 % до 7,14 % в зависимости от региона и конкретного объекта;
Х судебные издержки по регистрации недвижимости около 0,5 %;
Х услуги нотариуса Ч 1 %.

Ќотариус об€зан передать копию нотариального договора в налоговое ведомство, и каждый, купивший недвижимость в √ермании, получает собственный налоговый номер дл€ осуществлени€ платежей, св€занных с покупкой и дальнейшим использованием.  онсультационные услуги юристов, специалистов по налоговому праву обычно рассчитываютс€ по часовой ставке. „асто юридические фирмы делают предложение на определенную сумму в зависимости от того, насколько проста€ или, наоборот, нестандартна€ ситуаци€.


Ч ¬ какую сумму обходитс€ ежегодно содержание недвижимости в √ермании (налоги, коммунальные платежи, другие издержки)?


Ч ¬ √ермании нет налога на недвижимость, но есть налог на землю. ƒаже покупа€ квартиру, клиент приобретает часть участка земли, на котором построен дом. ѕоземельный налог начисл€етс€ с 01.01. последующего года и обычно взимаетс€ со счета владельца дома или квартиры раз в квартал.  оммунальные платежи осуществл€ютс€ через управл€ющую компанию, котора€ должна предоставить вам план на год, в котором перечислены все услуги и ваша сумма предоплаты. ѕлатежи производ€тс€ ежемес€чно и перерассчитываютс€ по окончании года согласно реальным расходам. ≈сли недвижимость куплена дл€ сдачи в аренду, то необходимо проконсультироватьс€ и у специалистов по налогам в √ермании, и до осуществлени€ покупки Ч у российских специалистов, так как это очень существенный вопрос.


Ч  аковы, на ваш взгл€д, основные сложности, на которые нужно обратить внимание при выборе недвижимости и оформлении сделки по приобретению?


Ч —ложно бывает найти подход€щий объект дл€ покупки, который бы удовлетвор€л всем критери€м покупател€. ѕоскольку проценты на банковские вклады в √ермании очень низкие, недвижимость €вл€етс€ прибыльным и надежным средством капиталовложени€ и дл€ местного населени€.  вартиры низкой и средней ценовой категории, как правило, продаютс€ очень быстро, и иностранные граждане зачастую не могут конкурировать с немецкими покупател€ми по скорости прин€ти€ решени€ относительно покупки недорогих объектов. ќхотнее ждут сделки с иностранными гражданами владельцы недвижимости высокой ценовой категории (более 1 млн евро в Ѕаварии, от 500 000 евро в ¬осточной √ермании).

ћы советуем заранее ознакомитьс€ с рыночными ценами на недвижимость в √ермании, а также определитьс€, какой объект и с какой целью вы бы хотели приобрести. Ќе советуем покупать объекты Ч пам€тники архитектуры, так как они наход€тс€ под патронажем государства, и это несет с собой очень много различных предписаний. “акже те объекты, земельные участки под которыми не продаютс€, а сдаютс€ внаем, €вл€ютс€ невыгодными дл€ капиталовложени€. ƒоговор аренды может быть не продлен или продлен на очень невыгодных услови€х.   тому же если договор аренды земли истекает в течение следующих 20 лет, то банк, как правило, финансировать такой объект не будет. Ќо в целом можно сказать, что в √ермании четко отлаженна€ система проведени€ сделки, и здесь сложностей не должно быть, если все документы подготовлены и все вопросы решены.


Ч ≈сть ли спрос на коммерческую недвижимость среди росси€н? Ќасколько сложна процедура приобретени€ коммерческой недвижимости в √ермании?


Ч ƒа, спрос на коммерческую недвижимость со стороны российских граждан заметно растет. ƒоходность такой недвижимости, как правило, выше, чем жилой. ƒоговоры аренды с юридическими лицами заключаютс€ обычно на 15 лет с правом продлени€, что дает большую надежность и предсказуемость дохода. ѕопул€рна€ недвижимость Ч это, прежде всего, супермаркеты и смешанные торговые центры. „аще всего с финансированием такой покупки проблем нет, и здесь присутствуют интересные возможности снижени€ налогов в √ермании при приобретении коммерческих объектов юридическими лицами с участием росси€н. ѕроцедура оформлени€ покупки здесь немного отличаетс€ от обычной тем, что нужно решить, кто будет собственником недвижимости Ч физическое или юридическое лицо, и предприн€ть соответствующие шаги.


»—ѕјЌ»я


Ёлина —иванкова      онсультант: Ёлина —иванкова, к.э.н.
ƒолжность: директор, партнер,
 омпани€: InvestPravo Property.
 онтакты: +7 916 500 00 04, +34 633 74 7 704,
sale@ip-property.com,
www.ip-property.com


Ч  аковы ваши прогнозы относительно спроса на недвижимость в »спании среди росси€н в св€зи с ослаблением политического напр€жени€ между –‘ и западным миром?


Ч »спани€ всегда пользовалась и продолжает пользоватьс€ попул€рностью среди росси€н. —олнце Ч 320 дней в году, прекрасна€ экологи€, море, множество пл€жей с √олубыми флагами, разнообразный климат, средиземноморска€ кухн€, богатое культурное наследие, хороша€ инфраструктура, доброжелательный народЕ ѕобывав здесь один раз, вы об€зательно захотите вернутьс€. ¬ св€зи с непростой политической обстановкой и волатильностью рубл€ в этом году есть снижение спроса на недвижимость в »спании со стороны росси€н, хот€ в большинстве случаев это отложенный спрос. ¬ то же врем€ сделки совершаютс€, поиск объектов со стороны потенциальных покупателей ведетс€.


Ч ќхарактеризуйте основные инструменты банковского финансировани€, которыми может воспользоватьс€ росси€нин, желающий приобрести недвижимость в »спании.


Ч Ќесмотр€ на сложившуюс€ политическую ситуацию, при покупке испанской недвижимости дл€ росси€н ничего не изменилось. ѕри необходимости можно вз€ть ипотечный кредит, дл€ чего заемщику необходимо предоставить определенный комплект документов, подтверждающий его платежеспособность. ј именно: справки 2-Ќƒ‘Ћ за 2 года, справку с места работы, справку из кредитного бюро, банковский сертификат о наличии денег на счете и другие, в зависимости от требований банка. ¬ насто€щее врем€ можно получить ипотечный кредит в размере 50-60 % от стоимости недвижимости на 20-25 лет под 4,5-6 % годовых, услови€ завис€т от предоставленных документов и официальных доходов клиента.


Ч  акими преимуществами (привилеги€ми) пользуетс€ иностранец (в нашем случае Ч гражданин –оссии), владеющий недвижимостью в »спании?


Ч ѕри наличии недвижимости в »спании гражданин –оссии получает долгосрочную шенгенскую визу от 2 до 5 лет, а также преимущество при получении резиденции.


Ч Ќасколько сложна процедура приобретени€ недвижимости в »спании? ћожно ли оформить сделку без личного присутстви€ (через доверенных лиц, фирму)?


Ч ѕроцедура приобретени€ недвижимости в »спании прописана на законодательном уровне. ¬се пон€тно и прозрачно. ѕровести сделку можно на доверенное физическое лицо или на представител€ компании, с которой работает покупатель; в данном случае должна быть доверенность, заверенна€ у испанского нотариуса или у российского нотариуса с апостилем и официально переведенна€ на испанский €зык. Ќо при открытии расчетного счета или при получении ипотечного кредита многие банки требуют личного присутстви€ клиента.


Ч ѕредпринимает ли правительство (или коммерческие структуры) шаги, направленные на увеличение спроса и количества сделок с участием иностранцев на рынке недвижимости »спании?  акие?


Ч »спанское правительство периодически предпринимает определенные шаги в направлении увеличени€ спроса со стороны иностранцев, например, инвестиционна€ виза при покупке недвижимости свыше 500 000 евро, но там много нюансов, по поводу которых в об€зательном пор€дке надо консультироватьс€ с юристами, в частности с адвокатами.


Ч  аковы сроки проведени€ сделки?


Ч ¬ моей практике минимальный срок проведени€ сделки без получени€ ипотеки Ч 2 недели (от внесени€ резерва за объект до подписани€ договора купли-продажи в присутствии нотариуса). ¬ среднем получаетс€ от 1 до 3 мес€цев. Ќеобходимо открыть счет в банке, получить номер иностранца, перевести деньги на счет с подтверждением их легальности. ѕри получении ипотеки прин€тие решени€ кредитного комитета банка занимает от 1 до 3 недель. ѕри заключении сделки смена имени владельца в госреестре происходит за 1-3 мес€ца, после чего выдаетс€ ЂЌота симплеї (Nota simple, выписка из госреестра) с данными нового владельца.


Ч  акие дополнительные издержки несет покупатель при приобретении недвижимости (налоги, расходы на услуги юриста, банка и т. п.)?


Ч ѕри приобретении недвижимости в »спании надо к ее стоимости добавить еще от 9 % до 12 % (зависит от провинции). Ёто Ќƒ— и гербовый сбор при покупке первичной недвижимости и налог на право передачи собственности при покупке вторичной, оплата услуг нотариуса и смена владельца собственности в госреестре. —тоимость услуг адвоката в среднем около 1 %. ѕри получении ипотеки еще плюс комисси€ банка Ч 1-2,5 % от размера кредита.


Ч ¬ какую сумму обходитс€ ежегодно содержание недвижимости в »спании (налоги, коммунальные платежи, другие издержки)?


Ч ќсновные годовые налоги: налог на недвижимость, налог на вывоз мусора, налог на нерезидента. –азмеры платежей завис€т от стоимости недвижимости и региона. ¬ среднем апартаменты с 2 спальн€ми в закрытом комплексе с бассейном стоимостью 200 000 евро обход€тс€ в год от 2500 евро и выше, включа€ налоги, комунидад (коммунальное обслуживание), электроэнергию, воду. —тоимость коммунального обслуживани€ зависит от региона, где находитс€ недвижимость, и от уровн€ инфраструктуры на территории комплекса, а именно: наличи€ охраны, крытых и открытых бассейнов, ландшафтного дизайна, теннисных кортов и т. д.


Ч  аковы, на ваш взгл€д, основные сложности, на которые нужно обратить внимание при выборе недвижимости и оформлении сделки по приобретению?


Ч ¬ первую очередь надо смотреть, чтобы на недвижимости не было обременений. ƒалее в договоре резерва должны быть прописаны все услови€, обговоренные покупателем и продавцом (оплаченные налоги, коммунальные платежи и др.), а также максимально удобные сроки проведени€ сделки. ∆елательно понимать сроки перевода денежных средств на свой личный счет в испанском банке, так как бывают разные ситуации. “акже хочу обратить внимание, что на свой расчетный счет в испанском банке росси€нин может переводить деньги только со своего расчетного счета в банке, наход€щемс€ в другой стране, причем должны быть представлены документы, подтверждающие их легальность (в том числе уплату налогов).


Ч ≈сть ли спрос на коммерческую недвижимость среди росси€н? Ќасколько сложна процедура приобретени€ коммерческой недвижимости в »спании?


Ч —реди росси€н пользуетс€ спросом коммерческа€ недвижимость, наход€ща€с€ в крупных городах, особенно Ѕарселоне и ћадриде, а также в небольших, с хорошим туристическим потоком, по цене ниже рыночной. ѕроцедура покупки коммерческой недвижимости в »спании практически така€ же, как жилой.


”важаемые читатели, вы можете задать свой вопрос нашим консультантам. ѕожалуйста, пишите нам на info@InternationalResidence.ru с пометкой Ђ онсультации с экспертамиї.


ќпубликовано: 01.10.2015


Ѕесплатна€ подписка на журнал

„итател€м: ∆урнал International Residence делает специальное предложение! ѕодпишитесь на журнал, и вы будете получать бесплатные номера журнала (два раза в год - апрель, но€брь)!


ќпрос читателей


Software error:

DBD::mysql::st execute failed: Table 'aitsru.property_news' doesn't exist at ../../cgi-bin/lib/fDB.pm line 40.

For help, please send mail to the webmaster (admin@internationalresidence.ru), giving this error message and the time and date of the error.



ѕодписка на новостную ленту