ѕопул€рные рубрики

  • ѕортугали: "ѕокупка недвижимости в »спании", IR #26, 2016-2017
  • ‘ранци€: "ѕокупка недвижимости в »спании", IR #26, 2016-2017
  •  ипр: "ѕокупка недвижимости в »спании", IR #26, 2016-2017
  • √реци€: "ѕокупка недвижимости в »спании", IR #25, 2016
  • ’орвати€: "ѕокупка недвижимости в √ермании", IR #25, 2016
  • »тали€: "ѕокупка недвижимости в »спании", IR #25, 2016
  • »спани€: "ѕокупка недвижимости в »спании", IR #24, 2015-2016
  • √ермани€: "ѕокупка недвижимости в √ермании", IR #24, 2015-2016
  • Ўвейцари€: "ѕокупка недвижимости в Ўвейцарии", IR #23, 2015
  • „»“ј…“≈ онлайн версию журнала
    International Residence є27:

    ¬се номера: PDF-версии журнала International Residence
                          Html-архив журнала International Residence


ѕокупка недвижимости в »спании.

ќпубликовано в журнале International Residence #24 (2015-2016 г.)

ѕокупка недвижимости в »спании

Hola, »спани€!

 оррида и фламенко, хамон и сангри€, море и солнце Ч все это прекрасна€ »спани€. ∆ить здесь, на родине Ћорки и √ауди, мечтают многие, и мечту эту легко осуществить: продажа недвижимости гражданам иностранных государств в »спании поставлена, можно сказать, на поток и, кроме всего прочего, активно поддерживаетс€ на правительственном уровне.


»Ќќ—“–јЌ÷џ ¬ ÷»‘–ј’


—огласно статистике, в прошлом году на нерезидентов в »спании пришлось более 16 % всех сделок по покупке недвижимости, а это свыше 61 000 операций. ƒругими словами, примерно каждый шестой покупатель испанского жиль€ €вл€етс€ иностранцем. „то привлекает покупателей недвижимости в »спании, пон€ть нетрудно. Ёто и отличные климатические услови€, и большой выбор объектов (от скромных апартаментов-студий до фешенебельных вилл), и относительно невысока€ стоимость как самой недвижимости, так и ее обслуживани€, и, конечно, законодательна€ база, котора€ посто€нно совершенствуетс€, с тем чтобы увеличить приток иностранного капитала в экономику, в том числе и за счет вложений в недвижимость.

—редн€€ стоимость жилого объекта недвижимости в »спании, согласно статистическим данным компании Euraval, составл€ет 200 000 евро. —ама€ дорога€ недвижимость, как легко догадатьс€, Ч в Ѕарселоне, городе, мода на который, кажетс€, не пройдет никогда. «десь цены стартуют с отметки в 254 000 евро. ј сама€ доступна€ Ч на побережье јликанте, где больша€ часть жилых объектов продаетс€ по цене ниже 143 000 евро. Ќо если у вас нет такой суммы, не расстраивайтесь: во-первых, помните, что статистика показывает среднее арифметическое, а во-вторых, купить себе кусочек солнца можно и за гораздо меньшие деньги, если рассматривать не только приморские регионы страны.


— „≈√ќ Ќј„»Ќј“№?


Ќесмотр€ на то что ¬семирна€ сеть буквально пестрит объ€влени€ми о продаже недвижимости, в том числе и в »спании, поиском объекта лучше не заниматьс€ самосто€тельно, а поручить это профессионалам: агентству недвижимости, консалтинговой компании, юридической фирме. „тобы оформить за€вку на подбор недвижимости, в »спанию ехать не нужно: вам понадобитс€ только компьютер и выход в интернет. ѕомните, что чем подробнее вы распишете требовани€ к объекту, чем четче сформулируете свои пожелани€ и возможности, тем быстрее будет найден подход€щий вариант. ѕричем учитываютс€ не только внутренние характеристики объекта и его географическое положение. ¬ажными моментами также €вл€ютс€ возраст объекта, ваша готовность сделать ремонт, удаленность от крупных супермаркетов, банков, сервисных служб. ƒл€ семей с детьми большое значение имеет наличие поблизости детских площадок, детских садов, школ и т. п.

јгентство будет регул€рно снабжать вас подход€щими вариантами выставленной на продажу недвижимости, и ваша задача Ч отобрать среди них те, что наиболее полно отвечают вашим требовани€м. ќтобрали? ѕора паковать чемоданы: вы летите в »спанию. ¬ принципе, можно никуда и не ездить, однако оценить реальное состо€ние дома или квартиры по фото или видео очень и очень сложно, а потому лучше, как говоритьс€, один раз увидеть.   слову, если у вас достаточно свободного времени, то можно отправитьс€ в »спанию на несколько мес€цев и уже на месте подыскивать жилье дл€ покупки Ч самосто€тельно или с помощью агентства. ≈ще один вариант: отправитьс€ в специализированный тур (такие поездки нередко организуют риэлторские компании) с осмотром выставленных на продажу объектов. Ќа этом этапе вам предстоит заключить договор с компанией, оказывающей вам содействие.


ќ‘ќ–ћЋ≈Ќ»≈ ¬ ƒ≈“јЋя’


»так, непростой выбор сделан, что же дальше? ј дальше следует открытие счета в испанском банке (элементарна€ процедура, дл€ которой вам потребуетс€ только загранпаспорт, если вы делаете это лично, или доверенность на юриста сопровождающей сделку компании) и так называемое резервирование объекта, подтверждающее серьезность ваших намерений и обычно выражающеес€ в сумме, равной 10 % от стоимости выбранной недвижимости. ¬ажно помнить, что объект резервируетс€, как правило, на срок не более 3 мес€цев и документируетс€ в договоре о резервировании, или договоре резерва, по-испански Ч Contrato de Arras. Ќе пугайтесь, если договор не будет заверен нотариально: закон »спании признает и обычные частные, и нотариально заверенные контракты.

«атем вас ждет собственно процедура оформлени€ сделки. ¬ договоре о резервировании прописываютс€ все основные услови€ сделки, описываетс€ объект купли-продажи, его стоимость, сроки и пор€док оплаты, отсутствие обременений, оплата налогов за продавца и т. д. ѕри подписании договора резерва оплачиваетс€ 10 % от стоимости объекта. «атем при наличии всех необходимых документов и денежных средств на счете покупател€ в испанском банке назначаетс€ дата сделки: в этот день происходит подписание нотариального договора купли-продажи (купчей, или Escritura de Compraventa). Ётот важный дл€ обеих сторон этап проводитс€ в присутствии нотариуса: стороны подписывают договор, покупатель передает продавцу чек на оставшиес€ 90 % от стоимости недвижимости, продавец, в свою очередь, передает покупателю ключи.


ƒќѕќЋЌ»“≈Ћ№Ќџ≈ –ј—’ќƒџ


 ак видите, все достаточно просто, особенно если сделкой занимаютс€ профессионалы. ¬прочем, покупателю не всегда придетс€ сидеть сложа руки. ѕомимо осмотра и выбора объекта, ему также предстоит оформить некоторые документы (это можно сделать и по доверенности с помощью юриста, но знать детали документооборота лишним не будет). »так, помимо счета в испанском банке, покупателю также понадобитс€ регистрационный номер иностранца Ч Numero de Identifi cacion de Extranjero, или сокращенно Ч NIE. Ёто дев€тизначный код, который выдаетс€ власт€ми, в том числе √енеральным консульством »спании в стране проживани€ запрашивающего NIE гражданина. ¬ числе необходимых дл€ NIE документов: копи€ всех страниц загранпаспорта, заполненное за€вление Solicitud EX-15, документ, подтверждающий причину запроса (в нашем случае Ч это договор об ответственном резервировании объекта недвижимости). —рок оформлени€ NIE закреплен законодательно и, по идее, не может превышать 5 дней с момента получени€ документов соответствующим органом. Ќа практике ждать нередко приходитс€ дольше: неделю, а то и все 10 дней, что св€зано с обилием за€вок. ѕошлина за оформление составл€ет около 10 евро. ≈сли же вы воспользуетесь услугами юриста, то придетс€ заплатить еще 150-200 евро.

¬ажно также помнить, что, помимо стоимости объекта, выплачиваемой продавцу, покупатель несет и некоторые другие расходы. ¬о-первых, это налоги. ѕо закону в случае приобретени€ объекта на первичном рынке недвижимости покупатель также об€зан оплатить налог на добавленную стоимость Ч Ќƒ—, в »спании именуемый IVA. Ќалог этот выплачиваетс€ продавцу, т. е. фирме-застройщику. ќбъекты вторичного рынка при покупке облагаютс€ налогом на передачу прав собственности, или ITP, который варьируетс€ от 6 % до 11 % в зависимости от региона. —амый низкий налог Ч 6 % Ч установлен в провинции јлава, расположенной на севере »спании в —тране Ѕасков, а также в ћадриде и Ќаварре; чуть выше Ч 6,5 % Ч на  анарских островах. —амый высокий Ч 11 % Ч в провинции Ёкстремадура (впрочем, налог здесь зависит от стоимости объекта). ¬ попул€рной у покупателей недвижимости  аталонии ITP в 2015 г. равен 10 %, в ¬аленсии Ч 10 %. —амый низкий среди приморских регионов налог в ћурсии Ч всего 7 %.   слову, если объект обошелс€ вам с изр€дной скидкой, то налог будет вычисл€тьс€ не из суммы сделки, а исход€ из минимума, обозначенного власт€ми каждого отдельного региона: чтобы не было непри€тных сюрпризов, этот момент лучше вы€снить до заключени€ контракта. ѕомимо этого, покупател€ ждут также следующие расходы на проведение сделки: 1 % Ч 2 % Ч гербового сбора, услуги нотариуса и другие государственные сборы Ч еще 0,5 %Ч2 %, помощь юриста обойдетс€ примерно в 1 % от суммы контракта.


Ќ≈ ’¬ј“ј≈“ —ќЅ—“¬≈ЌЌџ’ —–≈ƒ—“¬?


Ќесмотр€ на то что »спани€ достаточно бурно переживала всемирный финансовый кризис 2008 г., банковские инструменты поддержки покупателей недвижимости работали в стране без перерывов, разве что с небольшими изменени€ми в правилах и требовани€х. “ак или иначе, но сегодн€, согласно отчетам международных аудиторских фирм, »спани€ с кризисом справилась, и все постепенно возвращаетс€ на круги сво€. »так, согласно законодательству, ипотечный кредит доступен как резидентам, так и нерезидентам страны. ƒл€ второй категории покупателей недвижимости правила, конечно, жестче, но вполне приемлемы. “ак, гражданин другого государства на практике может рассчитывать на получение ипотечного кредита в размере 50-60 % от стоимости недвижимости. —тавка по кредиту в »спании может быть фиксируемой или варьируемой. ѕоследн€€ Ч и наиболее распространенна€ Ч напр€мую зависит от EURIBOR (усредненной процентной ставки по межбанковским кредитам, предоставл€емым в евро в странах ≈вросоюза) и высчитываетс€ по формуле EURIBOR + 2 %. Ќа сегодн€ EURIBOR зафиксирован на супернизком отрицательном уровне, так что заемщики плат€т меньше 2 %. ќднако EURIBOR мен€етс€, и платежи по кредиту мен€ютс€ вместе с этим непосто€нным индексом.

ћногие банки, работающие по варьируемой ставке, мелким шрифтом в ипотечном договоре прописывают так называемый нижний уровень ставки, или Clausula Suelo, который вне зависимости от EURIBOR составл€ет, скажем, 4 %. »ными словами, банк таким образом страхует себ€ от недополучени€ прибыли в случае чрезмерно низкого уровн€ европейской усредненной процентной ставки. “ак что на этапе выбора банка дл€ получени€ ипотеки важно вы€снить и этот момент тоже. ‘иксированна€ ставка составл€ет в среднем 5-6 % годовых, что тоже, согласитесь, по сравнению с российскими реали€ми весьма выгодно. ¬ остальном процедура оформлени€ кредита достаточно проста. »з документов вам понадобитс€ паспорт, справка 2-Ќƒ‘Ћ, а также справка с места работы с указанием заработной платы, должности и времени, в течение которого вы ее занимаете.

¬ладельцы собственного бизнеса должны предоставить сокращенный баланс фирмы за текущий или (и) прошлый год и документ о размере ежемес€чного личного дохода. Ќеобходимость документального подтверждени€ официального дохода св€зана с тем, что ежемес€чна€ выплата по ипотеке по испанским правилам не может превышать 40 % дохода заемщика. —рок рассмотрени€ за€влени€ и оформлени€ кредита составл€ет обычно 2-3 недели. ќформление ипотеки также сопр€жено с некоторыми дополнительными расходами. ¬о-первых, это оценка недвижимости, котора€ обойдетс€ примерно в 200-300 евро. ¬о-вторых, госпошлины, св€занные с регистрацией сделки. ¬-третьих, страховка недвижимости от пожара и других несчастных случаев. Ќу и в-четвертых Ч комисси€, традиционна€ дл€ банков всех стран, в том числе и –оссии, она составл€ет в среднем 1,5 % от суммы кредита.


ƒЋ»ЌЌџ≈ ¬»«џ » ¬Ќ∆


Ќу и напоследок несколько слов о том, какие преимущества дает владение недвижимостью в »спании. Ќе будем говорить о превосходном климате, дарах природы и прочем, обратимс€ к практической стороне вопроса. »так, владельцам недвижимости в »спании гарантируютс€ некоторые визовые льготы, а именно Ч возможность получени€ мультивизы на 90 дней в каждом полугодии (т. е. 180 дней в году). ƒо недавнего времени все было именно так, однако законотворчество на ѕирене€х не стоит на месте, и в числе нововведений были те, что коснулись нашего вопроса. “еперь иностранцам, купившим недвижимость стоимостью свыше 500 000 евро, государство гарантирует получение разрешени€ на временное пребывание на основании так называемой Ђзолотой визыї, а сам иностранец при этом обретает статус резидента-инвестора. Ђ«олота€ виза инвестораї действительна в течение 1 года, после чего иностранец имеет право запросить вид на жительств (разумеетс€, при условии, что он по-прежнему владеет приобретенной недвижимостью).

Ќе так давно Ч в начале сент€бр€ Ч к закону были прин€ты поправки. —огласно им, в частности, вводитс€ еще один тип инвестиционной визы длительностью до 6 мес€цев, запросить которую могут иностранные граждане, которые имеют намерение купить недвижимость в »спании: это должно быть подтверждено договором о резервировании объекта и выпиской с испанского банковского счета о том, что аппликант имеет достаточные неизымаемые средства дл€ приобретени€ недвижимости в »спании. ѕо завершении процесса покупки иностранец имеет право, не покида€ территорию »спании, сразу же обратитьс€ за видом на жительство. —огласитесь, такие преимущества Ч довольно весомый аргумент в пользу выбора »спании в качестве вашего второго дома.


 онсультант статьи:
Ёлина —иванкова
Invest Pravo Property
www.ip-property.com


ќпубликовано: 01.10.2015


Ѕесплатна€ подписка на журнал

„итател€м: ∆урнал International Residence делает специальное предложение! ѕодпишитесь на журнал, и вы будете получать бесплатные номера журнала (два раза в год - апрель, но€брь)!


ќпрос читателей


Software error:

DBD::mysql::st execute failed: Table 'aitsru.property_news' doesn't exist at ../../cgi-bin/lib/fDB.pm line 40.

For help, please send mail to the webmaster (admin@internationalresidence.ru), giving this error message and the time and date of the error.



ѕодписка на новостную ленту